出售父母遗产房产如何免个税？

     继承的房产，任何时间再出售，均需要缴纳20%个人所有税。产在办理法定继承变更时无需缴纳契税。对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契税。继承人继承之后进行出售的，属于转让行为，仍然需要交纳契税、营业税等相应税费。除北京市、上海市、广州市、深圳市外，其他城市的房产持有超过2年转让的，免征营业税。

   《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中第二项规定：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

    直系亲属赠与的房产再次出售，也要分情况来看：符合家庭生活自用五年以上，并且是唯一住房可以申请免征个人所得税；不符合条件需要缴纳个人所得税，看是否能提供房屋原值，如果可以提供，就按照（目前转让所得-购房原值-受赠环节的各项费用）x20%的个税缴纳，如果无法提供房屋原值，就按照转让收入的1%缴纳个税。

     以父母赠与子女为例，房屋原值是父母购房时的价格，按照规定，父母赠与子女时，对双方不征收个人所得税，但是如果子女获赠后，再次出售这套房产，满五年且是家庭唯一住房，就不需要缴纳个人所得税，如果不符合这一条件，就需要按照规定缴纳。
 
      受赠人必须要是满五年且唯一住房，才能免个人所得税，两个条件都要满足，不然个人所得税就要按差额的20%征收。如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
 
      如果是赠与，房屋产权人可以自主进行选择，把房屋赠与任何一人，无需公证，但产生的费用不少，也同样面临再次出售时的20%个税。
 
      转让非购买形式取得住房行为需要参考国税发〔2005〕172号规定判断取得时间，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。